Чудес не бывает.

В Поднебесной накапливаются негативные признаки экономической катастрофы. 2023 год стал плохим годом для сектора недвижимости Китая. Китайские инвесторы и их кредиторы вынуждены продавать свои активы в сфере недвижимости по всему миру ради привлечения дополнительных денежных средств в условиях углубляющегося кризиса недвижимости в стране, который оказывает давление на падающий фондовый рынок...

В Поднебесной накапливаются негативные признаки экономической катастрофы. 2023 год стал плохим годом для сектора недвижимости Китая. Так, число новых строительных проектов упало на 59 % с начала 2021 года. Инвестиции в недвижимость упали на 9,6 % в 2023 году, а в декабре 89 % китайских городов зафиксировали падение цен.

Дефляция в Китае в 2023 году – ещё один косвенный признак наступления кризиса. Она упала до уровней 1999 и 2009 года. Два предыдущих года дефляции были временем жесткого кризиса – в 1999 году (крах азиатских экономик в 1997–1999 гг.) и в 2009 году (мировая рецессия).

Совокупный объем кредитов в нефинансовом секторе Китая по итогам II квартала 2022 года достиг 51,8 трлн долларов США, сообщает «Коммерсант» со ссылкой на данные Банка международных расчетов (BIS). Уровень долга почти в три раза превышает ВВП страны (295 %) и является для КНР максимальным с 1995 года.

Китайские акции в Гонконге подешевели до самого низкого уровня за 19 лет на фоне отсутствия новых экономических стимулов и мер поддержки рынка. Самое большое падение переживают китайские технологические гиганты.

Китайские власти обдумывают план спасения терпящего крах фондового рынка. Одно из предложений – влить в него из казны 2 трлн юаней (около 270 млрд долларов). Это означает продолжение курса на огосударствление экономики, так как скупленные акции будут находиться в госсобственности.

Торговые отношения между Европой, США и Китаем ухудшаются. А для китайцев это главные и самые доходные рынки. В 2023 году снизились одновременно и экспорт, и импорт Китая. Китайский экспорт в прошлом году сократился на 4,6 %, составив 3,4 трлн долларов США, импорт – на 5,5 %, до 2,6 трлн. Такие данные представило Главное таможенное управление КНР. Это было первое сокращение экспорта с 2016 года. Также на 6,2 % снизился профицит торгового баланса Китая, составивший 823,2 млрд долларов.

Товарооборот Китая с США сократился за год на 11,6 %, причем экспорт снизился на 13,1 %, импорт – на 6,8 %. В случае с ЕС товарооборот снизился на 7,1 %, экспорт – на 10,2 %, импорт – на 0,9 %. Единственная страна, товарооборот Китая с которой существенно вырос в 2023 году – Россия.

Китай десятилетиями развивался на использовании дешёвой рабочей силы нищего крестьянства. Плюс западные инвестиции и технологии с целью превращения КНР в мировую фабрику. Коллективный Запад тогда делал ставку на красный Китай для противовеса СССР.

Однако теперь эти источники исчерпаны. Крестьянство стало китайским средним классом и горожанами, которые не желают заводить детей, вкусив прелести жизни в потребительском обществе. Средняя зарплата выше, чем в России. Теперь Западу выгоднее вкладывать капиталы в развитие соседей – Вьетнама, Бангладеш, Индии и Пакистана. Там с дешёвой и сравнительно квалифицированной рабочей силой всё хорошо. США инвестируют в соседнюю Мексику.

С другой стороны, коллективному Западу во главе с США нужно придавить бурно развивающегося конкурента. Поэтому Запад резко снизил инвестиции в КНР, происходит исход иностранного капитала из Поднебесной, ограничение доступа к передовым технологиям. И не только Запада. Так, Тайвань стремительно уходит из Китая. Тайваньские фирмы увеличивают инвестиции в США и Европу, чтобы уменьшить зависимость от КНР. В 2023 году Китай поглотил лишь 11 % исходящих инвестиционных потоков Тайваня по сравнению с 34 % в 2022 году.

Также озвучена идея создания новой мировой фабрики на основе бывшей Британской Индии – Индия, Пакистан и Бангладеш. Преимущества: интеграция местной элиты в западную (британскую); дешёвая рабсила; хороший уровень образования в Индии, квалифицированная публика.

В целом Поднебесная с её компартией и рыночной экономикой (капиталистической с сильным госсектором) попала в классический кризис капитализма. Расти дальше на базе кредитов нельзя.

Рост у Китая есть: в 2023 году экономика выросла вполне хорошо на 5 %. Правда, возможно, что китайцы играют со статистикой. Тогда ситуация ещё хуже. А для экономики, которая обременена огромным долгом, это как минимум стагнация, при плохом сценарии – деградация. То есть либо Китай повторит сценарий Японии, которая с начала 1990-х годов более 30 лет находится в экономическом застое, и прочих «азиатских тигров». Либо мы увидим резкую деградацию, с угрозой смуты и распада. Когда более развитые прибрежные провинции будут сбрасывать балласт в лице менее экономически развитых внутренних провинций.

Естественно, что в таких условиях военный сценарий «маленькой победоносной войны» вполне напрашивается. Это классика капитализма. Война обнулит долги, перезапустит экономику через ВПК, также можно создать зону юаня, переложив долги на союзников и соседей.

США прошли через такой кризис и войну, стали сверхдержавой (Истоки Второй мировой войны: США против всех). Великая депрессия, организация мировой войны. Накачка ВПК. Доллар как мировая валюта.

Проблема в том, что хозяева коллективного Запада вполне этот сценарий просчитывают и даже Поднебесную к нему подталкивают. США уже давно подготовили ряд конфликтных зон – Тайвань, Корейский полуостров, спорные острова, ряд пограничных споров. Есть у США и свои сателлиты-прокси, вроде Тайваня, Филиппин, Японии, Южной Кореи. Другие соседи Китая, вроде Вьетнама и Индии, также не желают быть частью сферы влияния потенциальной китайской сверхдержавы.

Китайские инвесторы и их кредиторы вывешивают знаки «Продается» на своей недвижимости по всему миру. Им нужны деньги, поэтому нет времени думать о рисках, связанных с возможным обвалом на рынке. От того, за сколько они сумеют продать свои активы, зависит масштаб проблемы в отрасли в целом

Китайские инвесторы и их кредиторы вывешивают знаки «Продается» на своей недвижимости по всему миру. Им нужны деньги, поэтому нет времени думать о рисках, связанных с возможным обвалом на рынке.

Мировой спад, вызванный ростом стоимости кредитования, уже уничтожил более $1 трлн на рынке офисной недвижимости. Об этом на прошлой неделе заявил председатель Starwood Capital Group Барри Стернлихт. Но общий масштаб бедствия пока неясен: продано слишком мало недвижимости, поэтому данных для оценки недостаточно. В прошлом году число завершенных сделок с коммерческой недвижимостью во всем мире опустилось до самого низкого уровня десять лет. Это связано с тем, что владельцы не желали продавать здания с большими скидками.

Регуляторы и рынок подозревают, что за этой тупиковой ситуацией могут скрываться большие нереализованные убытки, способные создать проблемы для владельцев активов и для банков, которые в период дешевых денег активно кредитовали строителей.

Во вторник New York Community Bancorp был вынужден сократить дивиденды и накопленные резервы, отчасти из-за проблемных кредитов в сегменте кредитования недвижимости. Европейский центральный банк обеспокоен тем, что банки в регионе слишком медленно снижают стоимость кредитов, а Управление по финансовому регулированию и надзору Великобритании должно пересмотреть оценки на частных рынках, включая недвижимость.

Теперь на рынок выходит новая партия зарубежных активов, появившихся в результате десятилетней экспансии китайских инвесторов. В этих условиях арендодатели и застройщики могут решить, что им нужны наличные прямо сейчас, чтобы укрепить внутренние операции и погасить долги. Кампания Пекина против чрезмерных заимствований ударила по всем застройщикам, даже тем, которые когда-то считались крупными игроками. Например, расположенная в Гуанчжоу компания China Aoyuan Group Ltd в конце прошлого года продала участок в Торонто примерно на 45% дешевле цены покупки в 2021 году.

«Мотивированные продавцы помогут разморозить рынок, повысить прозрачность и улучшить ценообразование», — сказал Толу Аламуту, кредитный аналитик Bloomberg Intelligence. «Оценки портфеля могут упасть еще ниже».

С каждой сделкой рынок получает больше ясности в отношении ставки капитализации — показателя доходности, с которой инвестор готов заключить сделку. Затем эти данные будут использоваться для оценки других активов, что может ускорить обесценение. Как следствие, арендодателям, возможно, придется вложить больше денег, чтобы исправить соотношение «кредит к стоимости» или рискнуть конфискацией имущества кредиторами.

Хотя до сих пор в Европе было продано немного объектов недвижимости, принадлежащих Китаю, например, офисное здание в Лондоне, принадлежащее Shimao Group Holdings Ltd. Владелец компании Сюй Жунмао продал его со скидкой 15% относительно цены, согласованной в 2022 году. При этом, по словам инсайдеров, объемы продаж начинают расти.

Только на этой неделе проблемный застройщик Guangzhou R&F Properties Co согласился продать свою долю в проекте недвижимости стоимостью 1.34 млрд ф. ст. ($1.69 млрд) в районе Найн-Элмс в Лондоне обмен на некоторые свои долларовые облигации; а офисный блок в Кэнэри-Уорф продается на 60% дешевле, чем в 2017 году. Его изъяли кредиторы у китайского инвестора. В прошлом году застройщики взяли паузу и пытались разработать планы реструктуризации, но сейчас они снова пытаются избавиться от недвижимости.

«Ценообразование будет улучшаться в течение года», — написала в прошлом месяце Кэрол Ходжсон, глава отдела исследований недвижимости в Европе в JPMorgan Asset Management. Отчасти это связано с «ростом числа проблемных активов, поступающих на рынок», — добавила она.
Ранее в этом месяце роскошный комплекс в центре Мейфэра, престижного района на западе Лондона, ушел под конкурсное управление после дефолта по кредитам. Он принадлежит двум китайским инвестиционным компаниям, Citic Capital и Cindat, а дома будут по-прежнему продаваться потенциальным покупателям через конкурсных управляющих.

В восточном районе столицы Великобритании жилищный проект, запланированный проблемным китайским застройщиком Country Garden Holdings, предлагается по цене 100 млн ф. ст. Согласно декабрьской заявке, в 2022 году дочерняя компания понесла убыток от обесценения в размере 10.3 млн ф. ст. Подразделение шанхайского застройщика Greenland Holdings Corp., тем временем, получило кредит под строительство небоскреба в восточном Лондоне. Компания находится в состоянии технического дефолта.

Продажи растут и за пределами Европы, в том числе в Австралии. Всего несколько лет назад амбициозные китайские застройщики были крупными игроками на местном рынке. Теперь большинство перестали покупать и теперь наоборот, хотят избавиться от проектов. По данным местных СМИ, недавно подразделение Country Garden Risland продало участок на окраине Мельбурна за 250 млн австралийских долларов ($63 млн). Согласно другому сообщению, компания также недавно продала актив в Сиднее примерно за 240 млн австралийских долларов. «Продажа этих частичных оставшихся участков земли является частью подхода Risland к оптимизации портфеля», — сказал в заявлении Bloomberg Готао Ху, генеральный директор Risland Australia, не подтвердив цены или детали продаж.

Представители Shimao, Country Garden, R&F, Greenland и Cindat не ответили на запросы комментариев. Citic переадресовал все вопросы конкурсному управляющему.

Безусловно, Китай ни в коем случае не является единственным источником потенциальных проблем на рынке коммерческой недвижимости. Южнокорейские инвесторы просчитались, сделав ставку на офисы, а более высокие проценты уже заставили немецких и скандинавских арендодателей распродать недвижимость с большими скидками. Ожидается, что волна кредитов в США с близким сроком погашения также приведет к взысканиям со стороны региональных банков, а также к изъятию базовых активов. Но Китай — это рынок, где, возможно, у продавцов больше всего поводов для быстрой продажи.

Глобальные последствия этого тренда будут зависеть от того, насколько серьезно рынок воспримет результаты распродажи, Питер Пападакос, аналитик по недвижимости на Грин-стрит.

«Непонятно, будут ли оценщики полностью учитывать их», — добавил он. «На мой взгляд, они должны».